La riforma del condominio del 2012 ha incrementato il potere dell’amministratore introducendo per i condomini morosi nuove regole.
La norma di riferimento è l’art. 63 Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile, il quale stabilisce, tra vari punti, l’adozione per i condomini morosi di nuove regole, con riferimento alla sospensione delle forniture per gli stessi:
“In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.”
Cosa cambia con la riforma?
Con la riforma ciò che cambia è la legittimazione dell’amministratore al distacco delle forniture, per la quale non è più necessaria l’autorizzazione contenuta nel regolamento condominiale. Nello specifico l’amministratore può adottare per i condomini morosi nuove regole, fino al distacco dei servizi, senza specifiche autorizzazioni.
Facoltà o obbligo di sospensione?
La nuova formulazione della norma, tuttavia, porta a ritenere come all’amministrazione sia concessa una semplice facoltà di sospensione, e non un obbligo, salvo non gli sia imposto dall’assemblea che può deliberare come, quando e quale fornitura sospendere, sempre che la stessa sia chiaramente suscettibile di godimento separato.
L’art.63, introducendo per i condomini morosi nuove regole, specifica che perché si possa procedere alla sospensione delle utenze, stando al testo della riforma, siano necessari i seguenti presupposti:
a) che ci sia una inadempienza del condòmino di almeno sei mensilità;
b) che il servizio da sospendere sia un servizio comune al condominio, ma suscettibile di godimento separato(ossia, autonomo rispetto agli altri condomini, tale cioè che la sospensione non pregiudichi anche gli altri proprietari): per esempio non è il caso della pulizia delle scale o l’utilizzo dell’ascensore, ma certamente – in ipotesi di impianto centralizzato e non di utenze individuali – la luce, il gas e l’acqua.)
Nelle recenti udienze in tribunale sull’argomento si nota come, dopo una fase iniziale di titubanze, i giudizi stanno iniziando ad approvare le sospensioni di servizi per i morosi, cominciando ad adottare diffusamente per i condomini morosi le nuove regole.