I morosi sono una problematica presente in tutti i condominii.
Come comportarsi quando a causa della loro presenza diventa impossibile pagare i creditori del condominio?
L’argomento dei morosi e di chi paga per i morosi è dei più delicati e complessi della sfera condominiale.
Nella gestione di un condominio può capitare di ritrovarsi dei condomini che non versano le quote stabilite, i cosiddetti “morosi”.
Questo atteggiamento fa sì che durante la gestione possa capitare di avere una cassa o un conto scoperto per onorare le fatture dei fornitori, i creditori del condominio. Il problema che si corre è che il debito comune del condominio diventi debito del singolo proprietario, in quanto il creditore che non riesce a pignorare o aggredire il patrimonio del condominio potrebbe passare al patrimonio dei singoli condomini, ognuno rispondente per la sua quota millesimale.
La domanda che sorge è quindi
Chi paga per i morosi?
Per chiarire la questione può essere utile rifarsi ad un esempio, sul comportamento da tenersi per contrastare i morosi in condominio.
Un caso tipico è quello di un piccolo condominio con poche unità immobiliari, per semplicità 10.
Nell’ipotesi in cui 7 condomini fossero puntuali nei pagamenti e 3 fossero “morosi”, si potrebbero creare rapidamente problemi con disponibilità economica del condominio.
La ditta delle pulizie, il giardiniere o un tecnico dell’ascensore potrebbero decidere di sospendere i loro servizi e agire magari con un decreto ingiuntivo contro il condominio.
Cosa può fare l’amministratore in questi casi per gestire i creditori del condominio in caso di condomini morosi?
La cosa più semplice è convocare i condomini e chiedere loro di far pagare un “extra” a chi ha già pagato le proprie quote per ripianare il buco di bilancio e liquidare i fornitori in attesa che l’avvocato “faccia causa” ai morosi.
Ciò che avviene in questi casi è l’istituzione di un “fondo morosi” da cui attingere le somme necessarie ai più impellenti bisogni del condominio.
Nella teoria questo passaggio è immediato, ma nella pratica non è così. Per ottenere ciò è necessaria l’unanimità dei consensi, per cui può capitare che anche un solo condomino ritenga ingiusto far pagare una seconda volta chi è stato puntuale nel versamento delle proprie quote e si vede costretto a rimediare alla condotta errata di condomini morosi che non sono stati altrettanto diligenti.
Ipotizziamo quindi lo scenario peggiore, ovvero l’impossibilità di istituire il fondo di copertura del bilancio, a causa dell’opposizione di un condomino.
La questione resta quindi ancora aperta, ovvero
Chi paga i debiti dei morosi consentendo al condominio di saldare i creditori?
Procediamo con il nostro esempio. Il fondo non è stato creato e i fornitori non sono stati saldati.
I creditori, dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo dal tribunale, tenteranno di pignorare il conto corrente del condominio che, però, verosimilmente, potrebbe essere “in rosso” (se non lo fosse, il condominio avrebbe potuto onorare i propri debiti).
Ciò che resta da fare ai creditori può essere:
- tentare il pignoramento dei beni dei condomini morosi. La riforma del condominio prevede che i fornitori possano chiedere all’amministratore un elenco con i nomi e cognomi di chi non ha pagato le quote. Ciò però non esclude che il creditore potrebbe trovare difficoltà ad aggredire il patrimonio dei morosi;
- fallito l’opzione precedente il creditore può pignorare quelli degli altri proprietari (quelli cioè in regola con le quote), ciascuno in proporzione dei rispettivi millesimi. Per fare un esempio, in presenza di un debito di 5000 euro e di un condomino con 100 millesimi, il creditore potrà pignorare a quest’ultimo solo 500 euro dal conto corrente, dallo stipendio o dalla pensione.
Il credito residuo dovrà provare a recuperarlo dagli altri condomini (sempre in proporzione ai rispettivi millesimi).
Ciò che quindi emerge è una verità un po’ scomoda e sicuramente ingiusta, perchè nei casi complessi chi si troverà a pagare sarà sempre chi ha già pagato.
Tornando al quesito primario, ovvero chi paga i debiti dei morosi, la responsabilità ricade sempre sui condomini diligenti, sia che lo facciano con l’istituzione di un fondo apposito, sia che decidano di subire il pignoramento.